無債一身輕可能是退休規劃中最大的認知陷阱
今次分析的真實個案情況如下：55歲準退休人士，數年前買樓，當時市值800萬，做25年按揭，40%首期，現時每月還款約22000元左右。近年樓市下跌，目前市值只剩餘600萬左右。儘管層樓未變負資產，但在「賬面縮水」與「退休焦慮」下，直覺告訴她：「不如用手上的儲備把餘下的按揭還清，無債一身輕？」
當直覺與數學發生衝突
以上其實不是個別例子，不少人看到這兩年樓價回落20%至，心中難免會有一種想重獲控制權的衝動，直覺地會自然地覺得「無債一身輕」是通往安穩退休的一條出路，因為這可以大大減低退休後的每月開支。但在你做出這個不可逆轉的決定之前，你也許可以容許自己花幾分鐘時間，透過這篇文章從另一個理財科學的角度，去重新審視「負債」的定義。
真正的核心問題是，應該動用寶貴的退休金去填補物業的債務，還是保留這筆資金再投資？
重新定義安全感：流動性溢價
一層已供斷但跌價的樓，從理財角度看比擁有一層有按揭的樓加480萬流動資產更加危險。因為銀行是非常現實的，當你退休失去收入後，就不能提供入息證明，到時你已經失去重新獲取資金的能力，即全部資金都鎖死在物業之中！除非將來你將物業賣出，否則就算將來樓價升返很可能已經與你無關。但賣出後又住邊度呢？
再者，正是因為你重視安全感，你明白退休後的醫療保障和生活質素同樣重要，因此你會發現，將現金鎖死在層樓，反而大大限制了你應對突發風險的能力。更重要的是，以目前按揭利率3.25% 而言，它只是名義債務，通脹一直會用時間幫你稀釋它。保留按揭，其實等於保留了對抗通脹的工具。
退休規劃的穩定資產配置
以下我們用數字來對比一下，在平行時空下還按揭和不還按揭當中的區別。同樣擁有480萬現金，A小姐決定清還按揭，而B小姐則決定做配置穩定資產製造被動收入。
為了簡化計算，用480萬按揭額，20年並按目前利率3.25%計算。參考按揭計算機，得出總供款連利息是653萬港元。
而穩定收入則以6.5%年化回報計算，經過財務計算機得出20年後的總價值為1691萬。
如此一來，對比A小姐和B小姐，你就會看到以下結果，中間相差超過1000萬：
當你開始看到複利效應如何在 20 年間為你創造額外的退休儲備時，你就會明白為什麼高淨值家庭總是喜歡擁有優質的物業按揭。因為按揭和一般貸款不同，當年2003年沙士，有超過10萬負資產家庭，但貸款人只要按時還款，銀行並未落雨收遮，相信是由於住宅按揭關係到社會民生穩定所致。相反，如果借的是商業貸款，甚至向財務公司二按，那麼Call Loan的風險就會大得多。
從現金流的角度考慮
當然，以上的計算是純數學和科學，實際情況是退休要用錢，而供款要消耗現金流，那麼維持按揭的同時又是否可以幫助到安穩退休呢？答案是可以的！
不過，每個家庭的情況都不一樣，只有我們把問題清晰化，才能有機會分析和解決（Clarity is Power）。由於篇幅所限，這需要個別諮詢，不能用一篇通用的文章來解說了。簡單而言策略上可以用儲蓄保單，投資基金或債券組合等等工具來完成，已經足夠有餘。無論市場短期如何波動，只要你手握足夠的流動性和緩衝，你都能夠處於一個進可攻、退可守的有利位置。
舉例，使用儲蓄保單的時候，需預留頭幾年的資金，應對潛在利息上落的風險之餘，甚至建立額外現金緩衝區，確保心理安穩，能睡得好。因為一般而言儲蓄保單是中長期配置，它提供的收入最快會在第6年開始以後展現出來。如果使用基金投資組合的話，則需留意回報次序的風險。因此，最終需結合各種工具，按實際情況調配相應的比例來完成整全的退休規劃。
延伸閱讀：如何應對退休的回報次序風險
現在全數清還按揭，再馬上申請物業逆按揭可行嗎？
這也是不少人的迷思。但當我們看了以上的計算後，我們就知道有一個更好的做法：即不清還按揭而配置資產或保單賺取息差，再結合政府的安老按揭（物業逆按揭）打一個時間差出來：根據按證公司網站的安老按揭計算機，同樣480萬指定物業價值，在75歲申請物業逆按揭，對比55歲申請能去每月7248港元，75歲時終身年金金額可達每月17280港元，足足2.38倍。
這代表我們可以享受完優質退休生活的同時，也能確保我們晚年生活無憂，因為到時你將擁有兩份被動收入現金流：物業逆按揭的現金流加儲蓄保單或基金組合的現金流。再者，這時候樓價是 400萬，600 萬還是 800 萬，對你的生活影響已經被轉嫁，由保險公司承擔。
你擁有你人生的自由選擇權
最後，借運用一下Amazon創辦人Jeff Bezo的思考方式來思考這個問題，我們便會發現臨退休清還按揭是一個One-Way Door Decision，做了之後，基本上錢就鎖死在物業，一生人也就不能回頭；但保留資金持續投資，哪怕是儲蓄保單這種中長期的配置，也是一個Two-Way Door Decision，做了也能維持掌控權以及退休後的安全感。你當然可以選擇現在就將現金填進去，又或者，你可以選擇讓專業的知識為你的退休生活保留更多的可能性。」
其實每個人面對退休的風險承受能力不同，家庭狀況不同，是否需要傳承財富，甚至傳承的對象也不同，因此這一切需要先了解清晰現況，訂立理財目標後才能配合精密的規劃。歡迎預約諮詢，讓我們一起發現屬於你的Best Solution！
*以上所提及的屬於一般資訊，並不構成任何保險及投資產品銷售，法律及稅務意見。如有疑問，請諮詢相關的專業人士。
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