 不少香港人供樓已經用了大部分的收入，加上生活開支，子女讀書開支，日常消費，保險費用等等，導致某些中產家庭，家傭姐姐能夠儲到的錢，可能比他們自己能夠儲到的錢更多。明知自己要儲蓄退休，但又要維持現有生活質素，陷入進退兩難的困境。尤其已經去到五十歲的階段，明明自己的物業已經升值不少，但卻受限於按揭年期及壓力測試，不能利用加按及轉按的空間，變成紙上富貴，動彈不得。 自住物業如何收租？ 簡單來說，理財策略就是活化物業。儘管未能做到一般零售銀行的按揭，但是，視乎物業狀況，卻有機會透過私人銀行的融資，達到目的。舉例，一層1400萬的物業，還款年期15年，以現時H+1.3%利率計算，透過零售銀行按揭700萬的話，壓力測試要求的收入超過每月95000港幣，每月還款約43000港幣。同樣的物業，透過私人銀行按揭700萬，以同樣的利率計算，每月還款約8600港幣。為何還款相差那麼遠？是因為私人銀行的融資安排，是可以透過還息不還本的形式做到。 注意：並非每間私人銀行都可以提供這種安排，一般需要家族辦公室的介紹，Walk-In的客戶更難做到。當然有例外，就是你的錢真的很多很多。如果你的錢很多，建議你可以轉看這篇文章https://www.giffordchen.com/libertas/72 ，我相信會更合適你。 租金從何而來？ 當然，天下並沒有免費的午餐。私人銀行願意低成本融資，是因為它們有相應的開戶要求，一般至少為800萬港幣。繼續剛才的例子，融資700萬出來後，分為兩部份： 420萬作為債券組合的首期，建立價值1000萬的債券組合，並滿足了銀行的開戶要求。 280萬作為儲蓄保單的首期，建立價值1000萬的儲蓄保單，10年後退保得出淨現金700萬，就償還了物業的融資，擁有Full Paid的物業。 透過債券組合的回報，減去以上所有融資的成本，每年就可額外提供29萬的淨收入。對比每年供樓50萬淨開支，一來一回，相距79萬的現金流，更提早5年供完物業，可以提早享受輕鬆的生活。 你可能會問，詳細可以如何能夠做到？由於每個家庭的狀況及風險承受能力不同，請諮詢專業的認可財務策劃師或持牌顧問作進一步了解。簡單而言，執行的方法好像醫生作出診斷及治療一樣，不同情況需要不同策略。唯一可以確定的是，自住物業，是可以額外收租的。 *以上內容為一般市場資訊，例子內容為公開資料搜集而成，並不涉及任何銷售及投資建議 p.s. 如何管理及平衡風險？ 世上任何理財的方法，都是風險的管理和平衡。舉例，真正的收租物業，亦有沒有租客，租霸，甚至租客死亡成為凶宅的風險。在以上的自住物業收租理財策略中，亦有不少需要注意的地方，例如： 如果想維持組合穩定，在債券組合的選擇上，可以選擇剛好10年期債券，減低到期時的價格波動風險。 如果想提高收租回報，在債券組合的選擇上，可以選擇合適的債券基金，分散風險之餘提高每月收入。 如果想應對加息風險，在儲蓄保單的選擇上，可以選擇相關性更高的產品等等。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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