 首先，本文章分享所指的千萬富翁，是流動資產超過1000萬的人，不是總資產超過1000萬的人。根據花旗銀行2021年的調查，全香港過千萬總資產的人，接近70%的資產都在物業。以中位數1550萬計算，就只有465萬流動資產。 其次，千萬富翁絕對不是千萬負翁。有不少人的資產超過幾千萬，但負債同樣有幾千萬甚至更多。我們不是討論負翁，而是超過1000萬淨流動資產的朋友。 第三，尚要為生活而工作賺錢的人，亦與富翁的心境有一段距離吧？所以，我們大膽下個定義：千萬富翁，是只會為興趣而繼續工作的人。 以現時回報計算，1000萬的淨流動資產，以被動收入的角度，每年可以帶來多少收入？ 以下是普遍的預計，根據實際風險不同，某些工具可能有更好或更差的回報。 銀行存款：0.1% = 1萬 即時提取的儲蓄保單：3%～4% = 30萬至40萬 派息基金：4-6% = 40萬至60萬 收息股票：4-6% = 40萬至60萬 債券：3-5% = 30萬至50萬 換句話說，如果你能建立30-60萬左右的永續被動收入，從收入的角度看，你是同真正的千萬富翁沒有什麼大分別。你可能會問，要建立以上的收入，不就是需要1000萬流動資產嗎？ 答案：不一定。 如果你有足夠時間，你是可以利用儲蓄保單將時間變成永續收入。 舉例，要製造每年36萬的終身被動收入，你只需要每月儲蓄約4萬，10年後便可以做到。 你又可能會問，自己投資，用10年時間達到1000萬，不就可以了嗎？ 我們用理財計算機計算：以上每月投資40000，10年時間，要達到1000萬，需要每年15.53%的複利回報。 看看市場上有多少個基金能夠做到持續10年每年有15.53%回報？如果你找得到，又可以持續10年，請告訴我。 其實活得像千萬富翁，透過財務策劃，真的可以簡單做到。換過頭來，當你得到穩定的終身被動收入，你就可以獲得真正選擇自由，為興趣而非生活工作。 想像一下：要達到目的地，你可以冒險攀山，你也可以選擇繞過山峰。如果目的真的是安全到達目的地，為何要冒粉身碎骨的危險呢？再者，金融市場，可能凶險過攀山。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow：Libertas財務自由理財教室：https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享：https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由 免責聲明：本視頻内的資料只供參考和一般資訊之用，而並非提供全面資訊或任何投資或其他專業，包括但不排除稅務意見之意。如因使用本視頻或依據本視頻或任何連結網站的内容而招致任何損失或損害，作者概不負上任何責任。本視頻包含的内容和信息乃根據公開資料分析和演釋，該公開資料，乃從相信屬可靠之來源蒐集。本視頻的資訊不得讓任何人士或實體（包括因國籍，居住地等等）於任何禁止發佈此等資訊之司法管轄區 或國家/地區使用  根據差餉物業估價處的香港物業報告2022，過去幾年私人住宅的回報率處於1.9%至2.5%之間。不少香港人的大部份資產都以物業形式存在，而物業的價格可升可跌，它的收益會隨著市場環境的變化而波動。 一層價值1000萬的物業，2.5%的回報率等於市值租金一年只有25萬，尚未計算差餉，地租，管理費，維修費等開支。 對比其他穩定的金融資產，例如一份價值1000萬的債券或儲蓄保單，4%的回報率等於每年淨收入40萬，而且免稅。 明明有更好的選擇，為何資金並未大量賣出物業，轉移到其他地方？原因是：沒有辦法！ 當中有不少人的物業是屬於自住用途，生活習慣了，也不想改變。就近子女讀書地點，方便照顧家人等等都是實際因素。有些因為物業高昂的交易成本，當中牽涉的稅項，複雜的持有方式，較差的流動性，市場氣氛不利，或想利用物業按揭的財富槓桿等等因素，反正即時的生活夠錢用，也就不想太多，繼續把財富繼續鎖在物業之中，變成死錢。 同時，大家就把增值的願望，放在賺取價格差異之上。所以，心水清的讀者會發現，擁有物業的業主，都期望樓價上升；而沒有擁有物業的朋友，都期望樓價下跌把握時機上車。神奇的是，各自都能找到符合自己預期的理由，新聞及數據去支持自己的盼望，這就是心理學上人類的盲點。 在理財角度，這樣對規劃人生的一些目標，例如教育，退休等，都並非有利的做法。我們沒有水晶球，亦沒有人有水晶球，不會知道未來物業市場的發展走勢，但是我們可以預先計劃好面對不同情況，各自的應對策略，以至達到理財目標。簡單來說，每一個人都懂，樓價就是以下三個發展方向： 1）上升 2）平穩 3）下跌 你可能會問，以上是任何人皆知的道理，寫出來有什麼用處？ 世上真正對你人生有用的知識，並不是分析，而是如何執行分析後的應對策略。是心態上要放下，沒有既定的立場，沒有既定的偏好，以平常心面對市場環境的變化，並預先為以上三個發展方向都預備好會贏的理財方案。假如你是業主： 1）樓價長期上升，你自然會贏。 2）樓價長期平穩，等於只能賺取市值的回報率。以現時市場環境計，是會輸的。因為賣出物業後，以再投資賺取的回報交租，尚有盈餘。因為市場上穩定的工具已經有4%回報率，而交租只是交2.5%。 3）樓價長期下跌，自然會輸，不必詳述。 所以，作為業主，其實不用做任何事情來預備1）上升的情況，但是需要為2）平穩及3）下跌的情況建立理財策略。以下的策略，只是其中一個適合業主的理財策略，並不一定適合所有人。 透過按揭或融資活化物業，取得資金。以當中的資金，配置於穩定的資產，例如債券及儲蓄保單。重點是，在取得按揭或融資的一刻，實際上已經等於鎖定了物業的價值。舉例，1400萬的物業，按揭700萬。假如樓價下跌至1000萬，其實對你的生活並沒有影響，同時你依然有700萬的資金作穩定的資產配置，將鎖在物業的死錢變成生錢，獲取穩定的收益，每年獲得29萬的淨收入。延伸閱讀：自住物業都可以收租？ 你可能會問，假如樓價跌至700萬，甚至低於按揭額，變成負資產怎麼辦？參考一下過去的歷史：亞洲金融風暴期間香港有超過10萬負資產家庭，當時只要如期準時還款，依然可以保留物業，靜待黎明之時。注意：過去並不代表將來，而且自住的住宅是影響民生及社會穩定的資產，才能有這種待遇。試試是跌穿Margin的股票？馬上已經要追加保證金或斬倉了。 因此，你可以選擇了解如何鎖定物業價值製造被動收入，讓你掌握無論升跌都成為贏家的知識後，才決定下一步如何做。這是等於為自己的家庭建立防護機制，是萬一估錯市時的最大保障。試想像一下，如果一個人覺得後市會升，想把握時機買賣作為退休金，但想不到由1400萬跌到1000萬，直接就等於損失400萬。又或者一個人覺得後市會跌，決定現在先賣樓，之後才買返，但想不到樓價由1400萬升到1800萬，就會造成「落錯車」的情況。 對於業主，活化物業後假如樓價繼續升，其實只會贏多左。 *以上內容為一般市場資訊，例子內容為公開資料搜集而成，並不涉及任何銷售及投資建議 p.s. 舉一反三：對於沒有擁有物業的朋友，都可以用以上的思維方式思考，來建構一個無論升跌都成為贏家的方法的。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  不少香港人供樓已經用了大部分的收入，加上生活開支，子女讀書開支，日常消費，保險費用等等，導致某些中產家庭，家傭姐姐能夠儲到的錢，可能比他們自己能夠儲到的錢更多。明知自己要儲蓄退休，但又要維持現有生活質素，陷入進退兩難的困境。尤其已經去到五十歲的階段，明明自己的物業已經升值不少，但卻受限於按揭年期及壓力測試，不能利用加按及轉按的空間，變成紙上富貴，動彈不得。 自住物業如何收租？ 簡單來說，理財策略就是活化物業。儘管未能做到一般零售銀行的按揭，但是，視乎物業狀況，卻有機會透過私人銀行的融資，達到目的。舉例，一層1400萬的物業，還款年期15年，以現時H+1.3%利率計算，透過零售銀行按揭700萬的話，壓力測試要求的收入超過每月95000港幣，每月還款約43000港幣。同樣的物業，透過私人銀行按揭700萬，以同樣的利率計算，每月還款約8600港幣。為何還款相差那麼遠？是因為私人銀行的融資安排，是可以透過還息不還本的形式做到。 注意：並非每間私人銀行都可以提供這種安排，一般需要家族辦公室的介紹，Walk-In的客戶更難做到。當然有例外，就是你的錢真的很多很多。如果你的錢很多，建議你可以轉看這篇文章https://www.giffordchen.com/libertas/72 ，我相信會更合適你。 租金從何而來？ 當然，天下並沒有免費的午餐。私人銀行願意低成本融資，是因為它們有相應的開戶要求，一般至少為800萬港幣。繼續剛才的例子，融資700萬出來後，分為兩部份： 420萬作為債券組合的首期，建立價值1000萬的債券組合，並滿足了銀行的開戶要求。 280萬作為儲蓄保單的首期，建立價值1000萬的儲蓄保單，10年後退保得出淨現金700萬，就償還了物業的融資，擁有Full Paid的物業。 透過債券組合的回報，減去以上所有融資的成本，每年就可額外提供29萬的淨收入。對比每年供樓50萬淨開支，一來一回，相距79萬的現金流，更提早5年供完物業，可以提早享受輕鬆的生活。 你可能會問，詳細可以如何能夠做到？由於每個家庭的狀況及風險承受能力不同，請諮詢專業的認可財務策劃師或持牌顧問作進一步了解。簡單而言，執行的方法好像醫生作出診斷及治療一樣，不同情況需要不同策略。唯一可以確定的是，自住物業，是可以額外收租的。 *以上內容為一般市場資訊，例子內容為公開資料搜集而成，並不涉及任何銷售及投資建議 p.s. 如何管理及平衡風險？ 世上任何理財的方法，都是風險的管理和平衡。舉例，真正的收租物業，亦有沒有租客，租霸，甚至租客死亡成為凶宅的風險。在以上的自住物業收租理財策略中，亦有不少需要注意的地方，例如： 如果想維持組合穩定，在債券組合的選擇上，可以選擇剛好10年期債券，減低到期時的價格波動風險。 如果想提高收租回報，在債券組合的選擇上，可以選擇合適的債券基金，分散風險之餘提高每月收入。 如果想應對加息風險，在儲蓄保單的選擇上，可以選擇相關性更高的產品等等。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  樓宇按揭的英文叫Mortgage。它的詞源，是來自古法語的英語。Mort及Gage，意思分別指是Death及Pledge。如果用中文表達，按揭其實就是死亡抵押。那麼，按揭是否真的如此危險呢？ 不少人提出要換位思考，現在不如就馬上開始：要衡量一個投資標的的風險高低，除了靠自己的知識或經驗判斷，可以嘗試以銀行角度出發，看看哪些資產是銀行願意抵押融資放貸的。眾所週知，銀行比較保守，因此，銀行的取態，是一個衡量風險的重要指標，畢竟它代表的是大型金融機構以及聰明資金的決定。 1）物業，股票，債券及保單的對比  從上圖的利息部份可以看到，物業按揭對於銀行來說，是非常穩定的資產，其穩定程度僅次於保險公司的保單。因此，銀行願意以低息並且提供長年期的息隨本減貸款。最高按揭成數方面，受制於金管局的政策，有不同的限制。在這些樓市調控政策實施之前，大部份都能取得90%的按揭，可見銀行的放心程度比較高。從過去的歷史發現，就算出現樓價下跌，資不抵債的負資產狀況，只要準時還款，大部份都不會出現Call Loan收回物業的情況。 相對而言，股票就讓銀行不放心。最高的貸款成數，就算是大型藍籌股，一般只能達到30%-50%。而且，由於股票價格每天波動，當股票價格下跌，銀行需要客戶追加保證金以維持貸款比例。債券同樣屬於金融資產，除了最高的貸款成數較高以外，處理方式亦與股票相同。 保單則是最穩定的資產，因為保單的現金價值只升不跌，因此銀行能夠以90%甚至95%提供還息不還本的融資，同時亦不會有資不抵債而需要Call Loan或追收保證金的風險。 2）一按二按按上按？ 一按：就是銀行批出的按揭，受金管局的政策規限 二按：是財務公司（可以是財務公司，或發展商旗下的財務公司）批出的按揭，不受金管局政策限制。一般利息較高。二按是需要一按銀行同意才能做的，否則會導致違約。輕則提高利率，增加擔保，重則需要即時還款。留意坊間有些特快批核的物業貸款，有機會未得銀行同意，又或者實際上是私人貸款。 三四五按：現在市場上比較少這種多重按揭。 有抵押貸款和無抵押貸款的差異，在於假如借款人拖欠債務，銀行可以收回抵押物。例如，物業按揭，股票抵押，保單融資等都是有抵押貸款。無抵押貸款，就是只靠收入或信用的貸款，如私人貸款，稅務貸款等。以一般投資者而言，只有物業能做到多重貸款（一按，二按，再加上業主貸款等）；股票，債券及保單通常只能做一次融資。不過，在私人銀行的世界，情況略有不同：例如物業可以使用還息不還本的貸款，或者金融資產可以以倍數擴大資產規模等。舉例，100萬的債券基金，20%LTV（貸款價值比），可以擴充至500萬的資產規模。你可能會問，為何一般投資者無法接觸這些工具？這是由於香港的監管制度，希望保護一般的投資者，因此零售銀行無法做到以上安排。而去衡量一名投資者是否專業投資者的標準，以現時規定，是取決於他是否擁有800萬港幣以上的流動資產。 總結：綜合以上的屬性，物業在抵押融資的角度，是優良資產之一，適合適度槓桿，甚至利用其他金融工具配合，提升收益。這種理財策略，有另一個名稱，叫活化物業。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  來到左右樓價的一個重要角度：稅務角度。今日就為大家分析一下，你能夠看到的住宅物業稅，以及你看不到的住宅物業稅。 1）高地價政策底下的間接稅 香港稅制簡單，是全球數一數二的低稅地區。以上的標準講法，是普遍大眾的認知。稅制簡單是事實，但是，稅率低就值得研究。筆者經常提出，看事情要看事情的本質。什麼是稅？稅就是政府向市民徵收的資源。如果你長期生活在香港，需要支付日常生活消費以及住屋開支的話，其實就好像你生活在外國，成為當地稅務居民一樣，交了頗高的間接稅。讓我們來看看日常生活的開支，簡單如衣食住行： 衣服：在商場以及街上的商店，每一件衣服，究竟有多少是業主的租金呢？ 食物：超級市場，街市以至餐廳，究竟有多少是交給業主的租金呢？參考一些上市公司的年報，約15%左右。但是，食物材料的價格以及員工的工資，為何會高呢？某程度上也是因為供應商及員工的成本，要計埋交給他們業主的租金。 住屋：交租或供樓，很容易理解 交通：停車場的費用是？就算是公共交通，不妨參考上市公司的年報，看看他們關於土地方面的開支，可能你也會發現驚喜。 物業的業主，甚至乎大財團的物業，最終也是向政府購買（嚴格來說是還是租）。以上環環相扣的關係，說明了香港物價高的事實，是由於政府高地價政策引致的間接稅。張五常教授曾經在1999年估算過，稅率高達52%。資料來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100099y.html 當然，以上數字只是估算，但筆者不是教授，實在無法計清究竟我們被收了多少間接稅。反正筆者一直相信，模糊的正確，比精確的錯誤更好。儘管如此，作為自住的用家，這是非常公平的，只要在香港生活便會需要被徵收。那麼作為業主，即是物業投資者，又應該如何平衡呢？ A）以香港物業收租，在海外生活 海外大部分地區並沒有實行高地價政策，因此理論上是有優勢的。不過，外國的直接稅比較高，在當地成為了稅務居民，就被當地政府直接徵收收入稅，資本增值稅，遺產稅等香港沒有的稅種。當然，如果擁有以公司持有的物業，再以信託形式受益，又會是另一個故事了。 B）以香港物業收租，在香港生活 平手的狀況，沒有優劣。 C）以海外物業收租，在香港生活 如果看懂上面寫的邏輯，這其實是最差的情況。第一，海外物業要交比較高的直接稅。第二，香港生活要交比較高的間接稅。 D）以香港物業收租，再利用物業活化，透過金融資產及保單額外增加收入，在香港或海外生活。 如上所述，成為外地稅務居民後，物業收租的租金被全球徵稅實在難以避免。不過，再利用物業活化後的金融資產收益，視乎不同的司法管轄區，透過專業人士的幫助是具備可操作的空間。 2）住宅物業為何吸引高稅及規管政策？ 以下寫的，是大家都知道的直接稅。住屋是人的基本需求，在統治階層的角度來看，是民生問題。在不同體制的社會，有不同的處理方式，但殊途同歸。古時良好的土地政策會促進王朝的興盛，反之導致天下大亂，如王莽的土地改革。今天，受歡迎的土地政策會吸引選票，增加政治權力及能量，反之則導致社會不穩或在西方社會的政黨更替。住屋問題，是維持社會穩定的重點；而在今天的資本社會下，稅收是一種非常高效的調控工具，中期左右著物業市場的資金流動及成交。 因此，你會發現，在世界不同的國家及地區，住宅物業的稅項比商業或工業物業為高。例如，香港的辣招從價印花稅，適用於住宅物業；而英國的資本增值稅，住宅對比一般的資產在同一稅階下高出8%。又例如澳洲對海外買家的購買，出售或融資均有限制等等。另一邊廂在租務方面，甚至有人提出，要解決住屋問題，香港要重新推出租務管制等。更重要的是，考慮到現在世界的變化，這些趨勢不會改變。 稅務絕對影響投資回報。從稅務角度考慮，長期持有住宅比其他物業不是一個好投資。 從交易角度而言，物業也比金融資產例如股票，債券或保單有更高的稅務交易成本（於2022年，香港股票成交的印花稅是0.13%；保單繳費的保單徵費是0.1%；而首次置業的物業的從價印花稅已經可以高達4.25%，足足相差40倍）。 3）海外物業的額外稅項 在香港，物業的直接稅就是物業稅，按出租的租值減去20%的免稅額，按15%來徵收。但是，在全球範圍，事情就沒有這麼簡單。一般來說，分為三大種類的稅收： 收入稅：類似香港的物業稅，針對的是租金收入，而大部份地區會歸入當年的個人總收入計算。 資產增值稅：香港沒有的稅種，通常是根據賣出價減買入價計算，針對的是升值的得益。 遺產稅及贈與稅：它們是雙胞胎。有遺產稅的地方都會有贈與稅，針對的是傳承時的價值。英國，美國，日本等不少國家都會徵收，稅率由40%到55%不等。不過，有些沒有遺產稅的地方，例如加拿大，也有繼承視同買賣的規則，而有買賣就需要繳資產增值稅。在澳洲，海外業主繼承澳洲物業，同樣需要繳交資產增值稅。 參考資料： https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Inherited-assets-and-capital-gains-tax/Inherited-property-and-CGT/ https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/what-when-someone-died/deemed-disposition-property.html 總結：在稅務角度，物業是非常重稅的資產，客觀而言並非一個好投資。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  任何資產配置以及投資，必須要考慮流動性（Liquidity）風險。究竟從流動性的角度，買樓是否最好的投資呢？ 1）流動性會影響買入時或出售時價格 最直接的看法，就是成交量。擁有物業出租或曾經出售物業的朋友，很容易便能感同身受：當整體物業市場氣氛悲觀，交投量不高的時候，心中理想的「市價」也未必能達到。資產的成交價格，就是賣家及買家同時願意買賣的價格。但是，如果市場缺乏買家及賣家，自然就只能夠按更高的價錢買入，或更低的價錢賣出。因此，投資物業，需要看當地市場的二手成交量是否充足。某些地區，因為用家或投資者需求旺盛，交投活躍；相反，某些地區則交投疏落，容易「有價無市」。只看一手發展商賣價的升幅，絕對反映不到真實的狀況。 更重要的是，如果以買樓作為有目標，而且提取時間明確的投資，例如子女教育或退休等，便更不能忽略這種流動性風險帶來的傷害。讀書的學費不能延遲，但一直無人睇樓，那又如何是好？相對地，在股票或債券市場，哪怕出現市場崩盤的情況，最多割價套現，也不容易出現這種無人承接，動彈不得的景況。（除非是投資了被制裁的俄羅斯債券吧）銀行流動性更高的資產，例如儲蓄保單及存款，就沒有這種風險了。 「財不入急門」，就最能生動地形容流動性的影響。 2）不動產的政策風險 不同國家及地區，對物業尤其是住宅物業的規管以及稅收都非常嚴厲，事關住宅價格以及租金會影響民生，民意，以至選票。而這些規管，並非一成不變，而是會隨著社會的動態以及貧富懸殊的差距而變動。在某些地區，例如內地，更會出現限購限售等規管。這些政策風險，並非純粹影響價格，更是在一段時間之後會影響投資者是否能成功出售。關於為何住宅物業會吸引高稅政策的詳細解析，請參考下一篇文章：買樓是最好的投資？（五）稅務角度 3）不容易轉移 物業是不動產，稅收是跟隨當地的法規。如果將來需要改變資產配置比例，一則交易成本甚高，二則一旦該地區的投資環境及經濟預期情況有變，就不容易出售調配。如果在家族傳承的角度考慮，事情只會更複雜。例如，如何把三層物業平均分配給兩名子女？又或者子女在海外發展，持有物業的稅務成本可能遠超想像。又或者因為海外身份需要繳納遺產稅，又可以如何調配？ 相對而言，哪怕投資於物業市場的房地產信託基金（REIT），由於其金融資產屬性，容易購入，出售，轉移及持有。因此，對普通的投資者來說，直接持有物業的流動性風險更高。 4）買賣的技巧及時機 任何事情都有危有機。以上的流動性分析，看似不利，實際卻只是對沒有專業財務策劃師協助的普通家庭不利。由於以上的流動性缺失，物業市場容易出現「錯價」的機會，而不被市場機制馬上修補。例如：因為結婚，生兒育女，或市場情緒追價而必須買入的買家，或因為教育經費，移民，離婚，退休，重病等事情而必須賣出的賣家。如果在投資市場要面對的主要對手是專業的金融機構，物業市場面對的主要對手就只是普通的個人。只要我們在理財規劃中沒有犯錯，例如教育和退休能夠提前利用合適的儲蓄保單及年金規劃，利用保險保障重病出現的醫療開支等，便可以耐心等待時機，不在市場暢旺時出手，投資表現就能夠更勝一籌。不過，如果要做到則必須下苦工，絕不輕鬆。因為真相是，物業投資不只是投資，絕對是一盤事業經營，才能成功。 利用物業流動性稀缺的特性賺錢，是零和遊戲，你贏則必然對方輸，無法避免。如果你考慮的是真實持有物業的回報，可以參考：買樓是最好的投資？（二）投資角度 所以，從流動性的角度，買樓是雙面刃。有能力駕馭的話絕對讓你回報增加，相反則會在零和遊戲中蒙受損失。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  筆者曾經聽過「自住買樓，一定無錯！因為個個都要住，所以買樓是最好的投資。」這種講法，究竟從實際用途來看，又是如何？ 1）自住是必定的需要 每個家庭都需要有一個安樂窩，與其長期交租，不如供樓。因為，供樓代表實際的住屋支出就是供樓的利息。在現時低息環境，遠遠比租金開支為低。同時，自住用途的物業享受稅收上的優惠，購買的成本相對較低。 對家庭理財來說，是正確的看法，只是需要留意負擔能力，避免購買負擔不起的物業則可。負擔能力的意思不是指壓力測試，而是指能否平衡並同時滿足其他理財目標，例如醫療保障，子女教育，退休策劃，以至供養父母等等。如果因為購買物業而沒有資源規劃其餘的人生目標，甚至影響日常生活，就代表你打算購買的物業已經超出你的負擔能力了。 可是，對投資而言，就沒有這樣簡單。影響投資表現的其中一個重要因素是樓價，而樓價是市場少數的成交的反映，畢竟絕大部份的物業都不會交易。例如，2021年二手住宅註冊量錄60,144宗，而私人住宅數目高達121萬，代表少於5%的物業在2021年交易過。我們需要考慮的不是個人家庭的理財決定，更是結婚率，出生率，移民流出或流入等等整體社會的宏觀數據。為何需要考慮？是因為以自住是必定需要的邏輯而言，結婚需要搬離父母，及小朋友出生需要更大的居住空間是強力的誘因。如果社會上結婚及出生率約高，理應更多人自住，引發需求導致價格上升。如果社會上結婚及出生率下降，則需求減少導致新成交的價格下跌，導致樓價下跌。 2）子女未來成家立業的預備 除了以上描述的即時實際需求，既結婚生育等，更有為未來準備的需求。如早前情感角度文章的分享，為子女買樓者在傳媒的標題大多是「慈父/慈母為子女上車」。他們可以分為以下兩類：一，基於人生理財規劃，為子女未來預備安樂窩，是真實自住需求的延伸，像古代女兒出生為女兒釀製女兒紅一樣，他們希望下一代使用而非為了升值而做。二，預期未來樓價升值，擔心子女將來負擔有壓力，想提前以較低成本買給子女。注意，儘管行為一樣，出發點完全不同。第一類人以需求為本，價格升跌無關重要；而第二類人以樓價升值為前提，出發點並不一樣。市場氣氛好，我們很難區分，相反，市場氣氛差，則第二類人基本消失。 3）希望有質素的生活 有家庭希望透過裝修或改裝家居，享受他們理想的生活，買樓自然可以隨心所欲地改動間隔，又或者特別喜歡山景海景園景等景觀坐向，買了就不怕業主收回自住或加租而被逼遷了。（當然作為租客，只要業主同意，租樓都可以裝修啦，但畢竟屬於少數。） 總結：在實際用途角度，對家庭來說買自住物業是重要的理財目標，值得妥善規劃。但是，對投資而言，則不一定帶來好處或回報。為何有些發達地區的樓價長期下跌？正正是以整體社會來計算，以上自住物業的需求，隨著人口流出，出生率減低等種種原因而下跌。位處鐵鏽帶的城市底特律，就是最好的例子。所以，買樓是最好的投資？不應該是肯定句，而應該是疑問句。 參考資料： https://www.hk01.com/地產樓市/619276/差估署-去年空置私樓高達5-23萬伙-大埔區冠絕全港空置率11 延伸閱讀：買樓是最好的投資系列 一）情感角度 二）投資角度 三）實際用途角度 四）流動性角度 五）稅務角度 六）抵押融資角度 七）儲蓄保單長期回報只能追通脹？ 八）美國印銀紙，所以美金保單唔穩陣？ 九）儲蓄保單和債券組合的對比 十）高達72%高淨值人士相信保單對創造及保存財富相當重要? ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  上一篇文章分享了情感角度，今次分享投資角度，究竟買樓是否最好的投資。 首先，我們要了解物業的本質。有看筆者文章的朋友，相信都留意到，我喜歡了解事物的本質來看事情，因此這樣可以幫助你更貼近現實，做出正確的決定。為何一層樓值錢？如果沒有清晰的理解，自然會很容易受市場的雜音，傳媒以及代理的影響了。 1）物業的價值：土地價值及建築價值 可能不少資深投資者都知道，霍英東在1954年創出樓花以及分期付款活躍了香港物業市場，而吳多泰在1947年創出了分層出售的概念。在這些創新之前，樓是一棟棟買的。再尋根究底追索源頭，一棟樓其實是買了土地，然後建築而成。 因此，基本概念就是物業分為土地價值，以及建築價值。p.s. 今後看一層樓的樓價，心中記得要出現兩個價。 歷史上，我們看到的樓價上升，究竟是土地價值上升，抑或建築價值上升？答案顯然而見，真正讓樓價長期上升的，是土地價值。絕大部份的建築價值及裝修，只會折舊消失，甚至成為負擔。這解析了為何傳統智慧講Location Location Location。（補充：當然，在豪宅市場，你也可以透過藝術般的特色裝修來提升物業價值，至於是否能成交就要看是否有知音人了。） 2）物業的長期回報 既然是考慮長遠的土地價值，香港作為亞洲金融中心，我們當然要跟國際的金融中心對比，才有意義。關於土地的長期回報，可以參考這篇文章，裡面詳細展示了紐約最中心的曼哈頓金融地帶，接近400年來的增長，每年複合回報有6.59%。這不是單一現象，這個回報數字切合了全球多個地區過去150年來的統計數字。你可能會認為，過去幾十年香港的樓價升幅感覺上超過這個平均數。對的，這是因為過去幾十年是香港經濟飛速增長的世代，更是盡攬全球化好處的歲月。今後土地價值的長期升幅，只會歸於平均，因為土地長期的價值，取決於人口密度以及其城市的經濟地位。相對而言，中期看政策及稅率，而短期則看利率。 3）我們看到的只是槓桿後的回報？ 由於分期付款的創新，大部份業主，當年都是利用按揭去買樓。幾十年後，大家看到回報的賺錢故事，是槓桿後的回報。以香港的藍籌屋苑美孚新村為例：40年前的2房單位，價值約40萬的物業，現在價值約600萬。利用財務計算機計算，每年的複合回報約7%，吻合全球範圍的物業長期回報數據。7%，對你來說，吸引嗎？市場上有不少工具能夠做到，並非一定要買樓。 但是，買樓可以選擇貸款購買，例如，用30%的首期，約12萬來購入。這樣一來，資金的回報率自然大大增加。只是換一個角度思考，如果其他資產，同樣可以融資購買的話，理性來說買樓就不一定是最好的投資了。 4）收租是否真的被動收入？為何不少人被逼佛系收租 買樓有收租回報，是理所當然的。當我們觀察香港的樓價及租金走勢，不難發現樓價跑贏租金的升幅。只不過，今時今日租金回報可以低至1.5%，更需要考慮高昂的管理費，差餉及地租。筆者並非認為買樓投資不好，只不過想提出「買樓是最好的投資」這個信念有它的不足之處，應該根據家庭的理財狀況及目標而計劃如何規劃人生及投資，而非盲目相信「買樓是最好的投資」這個信念。 同時，收租絕對不是被動收入。收租，是一個業務，需要經營。包括如何讓你的物業吸引，裝修，甚至與代理溝通的時間，與租客討價還價的溝通時間等等。佛系收租，尤其經常於新世代出現，可能是由於怕以上的麻煩，也可能由於平時自身的工作無瑕打理，導致所收取的租金居然低於市價，當然可以有很多理由去解析，但核心實屬無可奈何之舉。舉例，假如投資一個REIT，管理公司又是否會佛系收租呢？此外，如果純粹靠收租退休，萬一健康遇上問題，或有其他突發狀況，又是否能夠有效應對呢？ 5）折舊角度及維修成本 物業的維修，是另外一個問題。香港經濟在戰後高速增長，真正的起飛期在70年代，至今大約50年。受惠於建築技術的提升，絕大部份70年代建成的物業，只要保養得宜，現時並不會有大問題出現。儘管已經有不少個案大維修，或維修升降機，水箱等需要夾錢，某些更需要每戶出資幾十萬港幣來完成，但畢竟不是大範圍事件，大部份香港人亦未看到這一面。隨著時光流逝，再過20年，情況又會如何？值得大家思考。 更重要的是，人面對生老病死，可以買保險。例如我怕重病帶來的醫療開支，可以買醫療危疾保險。但如果我持有的物業老了病了，需要大維修甚至「器官移植」，並沒有保險可保，只能真金白銀現金支付。因為自然損耗，肯定是保險的不保事項。這就是一開始提到，物業的建築價值長期來看必然會帶來負擔的重要原因。它不只跌到零，嚴重的更可以蠶食土地價值。 總結：從投資角度，物業的長期回報約7%。選擇得宜它可以是一個好投資，但同時考慮風險及回報的話，就絕對不一定是最好的投資。因為，連儲蓄保單這種保守工具都可以達到6.5%。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 [email protected] 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由 |