 首先，本文章分享所指的千萬富翁，是流動資產超過1000萬的人，不是總資產超過1000萬的人。根據花旗銀行2021年的調查，全香港過千萬總資產的人，接近70%的資產都在物業。以中位數1550萬計算，就只有465萬流動資產。 其次，千萬富翁絕對不是千萬負翁。有不少人的資產超過幾千萬，但負債同樣有幾千萬甚至更多。我們不是討論負翁，而是超過1000萬淨流動資產的朋友。 第三，尚要為生活而工作賺錢的人，亦與富翁的心境有一段距離吧？所以，我們大膽下個定義：千萬富翁，是只會為興趣而繼續工作的人。 以現時回報計算，1000萬的淨流動資產，以被動收入的角度，每年可以帶來多少收入？ 以下是普遍的預計，根據實際風險不同，某些工具可能有更好或更差的回報。 銀行存款：0.1% = 1萬 即時提取的儲蓄保單：3%～4% = 30萬至40萬 派息基金：4-6% = 40萬至60萬 收息股票：4-6% = 40萬至60萬 債券：3-5% = 30萬至50萬 換句話說，如果你能建立30-60萬左右的永續被動收入，從收入的角度看，你是同真正的千萬富翁沒有什麼大分別。你可能會問，要建立以上的收入，不就是需要1000萬流動資產嗎？ 答案：不一定。 如果你有足夠時間，你是可以利用儲蓄保單將時間變成永續收入。 舉例，要製造每年36萬的終身被動收入，你只需要每月儲蓄約4萬，10年後便可以做到。 你又可能會問，自己投資，用10年時間達到1000萬，不就可以了嗎？ 我們用理財計算機計算：以上每月投資40000，10年時間，要達到1000萬，需要每年15.53%的複利回報。 看看市場上有多少個基金能夠做到持續10年每年有15.53%回報？如果你找得到，又可以持續10年，請告訴我。 其實活得像千萬富翁，透過財務策劃，真的可以簡單做到。換過頭來，當你得到穩定的終身被動收入，你就可以獲得真正選擇自由，為興趣而非生活工作。 想像一下：要達到目的地，你可以冒險攀山，你也可以選擇繞過山峰。如果目的真的是安全到達目的地，為何要冒粉身碎骨的危險呢？再者，金融市場，可能凶險過攀山。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 enquiry@giffordchen.com 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  不少香港人供樓已經用了大部分的收入，加上生活開支，子女讀書開支，日常消費，保險費用等等，導致某些中產家庭，家傭姐姐能夠儲到的錢，可能比他們自己能夠儲到的錢更多。明知自己要儲蓄退休，但又要維持現有生活質素，陷入進退兩難的困境。尤其已經去到五十歲的階段，明明自己的物業已經升值不少，但卻受限於按揭年期及壓力測試，不能利用加按及轉按的空間，變成紙上富貴，動彈不得。 自住物業如何收租？ 簡單來說，理財策略就是活化物業。儘管未能做到一般零售銀行的按揭，但是，視乎物業狀況，卻有機會透過私人銀行的融資，達到目的。舉例，一層1400萬的物業，還款年期15年，以現時H+1.3%利率計算，透過零售銀行按揭700萬的話，壓力測試要求的收入超過每月95000港幣，每月還款約43000港幣。同樣的物業，透過私人銀行按揭700萬，以同樣的利率計算，每月還款約8600港幣。為何還款相差那麼遠？是因為私人銀行的融資安排，是可以透過還息不還本的形式做到。 注意：並非每間私人銀行都可以提供這種安排，一般需要家族辦公室的介紹，Walk-In的客戶更難做到。當然有例外，就是你的錢真的很多很多。如果你的錢很多，建議你可以轉看這篇文章https://www.giffordchen.com/libertas/72 ，我相信會更合適你。 租金從何而來？ 當然，天下並沒有免費的午餐。私人銀行願意低成本融資，是因為它們有相應的開戶要求，一般至少為800萬港幣。繼續剛才的例子，融資700萬出來後，分為兩部份： 420萬作為債券組合的首期，建立價值1000萬的債券組合，並滿足了銀行的開戶要求。 280萬作為儲蓄保單的首期，建立價值1000萬的儲蓄保單，10年後退保得出淨現金700萬，就償還了物業的融資，擁有Full Paid的物業。 透過債券組合的回報，減去以上所有融資的成本，每年就可額外提供29萬的淨收入。對比每年供樓50萬淨開支，一來一回，相距79萬的現金流，更提早5年供完物業，可以提早享受輕鬆的生活。 你可能會問，詳細可以如何能夠做到？由於每個家庭的狀況及風險承受能力不同，請諮詢專業的認可財務策劃師或持牌顧問作進一步了解。簡單而言，執行的方法好像醫生作出診斷及治療一樣，不同情況需要不同策略。唯一可以確定的是，自住物業，是可以額外收租的。 *以上內容為一般市場資訊，例子內容為公開資料搜集而成，並不涉及任何銷售及投資建議 p.s. 如何管理及平衡風險？ 世上任何理財的方法，都是風險的管理和平衡。舉例，真正的收租物業，亦有沒有租客，租霸，甚至租客死亡成為凶宅的風險。在以上的自住物業收租理財策略中，亦有不少需要注意的地方，例如： 如果想維持組合穩定，在債券組合的選擇上，可以選擇剛好10年期債券，減低到期時的價格波動風險。 如果想提高收租回報，在債券組合的選擇上，可以選擇合適的債券基金，分散風險之餘提高每月收入。 如果想應對加息風險，在儲蓄保單的選擇上，可以選擇相關性更高的產品等等。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 enquiry@giffordchen.com 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  來到左右樓價的一個重要角度：稅務角度。今日就為大家分析一下，你能夠看到的住宅物業稅，以及你看不到的住宅物業稅。 1）高地價政策底下的間接稅 香港稅制簡單，是全球數一數二的低稅地區。以上的標準講法，是普遍大眾的認知。稅制簡單是事實，但是，稅率低就值得研究。筆者經常提出，看事情要看事情的本質。什麼是稅？稅就是政府向市民徵收的資源。如果你長期生活在香港，需要支付日常生活消費以及住屋開支的話，其實就好像你生活在外國，成為當地稅務居民一樣，交了頗高的間接稅。讓我們來看看日常生活的開支，簡單如衣食住行： 衣服：在商場以及街上的商店，每一件衣服，究竟有多少是業主的租金呢？ 食物：超級市場，街市以至餐廳，究竟有多少是交給業主的租金呢？參考一些上市公司的年報，約15%左右。但是，食物材料的價格以及員工的工資，為何會高呢？某程度上也是因為供應商及員工的成本，要計埋交給他們業主的租金。 住屋：交租或供樓，很容易理解 交通：停車場的費用是？就算是公共交通，不妨參考上市公司的年報，看看他們關於土地方面的開支，可能你也會發現驚喜。 物業的業主，甚至乎大財團的物業，最終也是向政府購買（嚴格來說是還是租）。以上環環相扣的關係，說明了香港物價高的事實，是由於政府高地價政策引致的間接稅。張五常教授曾經在1999年估算過，稅率高達52%。資料來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100099y.html 當然，以上數字只是估算，但筆者不是教授，實在無法計清究竟我們被收了多少間接稅。反正筆者一直相信，模糊的正確，比精確的錯誤更好。儘管如此，作為自住的用家，這是非常公平的，只要在香港生活便會需要被徵收。那麼作為業主，即是物業投資者，又應該如何平衡呢？ A）以香港物業收租，在海外生活 海外大部分地區並沒有實行高地價政策，因此理論上是有優勢的。不過，外國的直接稅比較高，在當地成為了稅務居民，就被當地政府直接徵收收入稅，資本增值稅，遺產稅等香港沒有的稅種。當然，如果擁有以公司持有的物業，再以信託形式受益，又會是另一個故事了。 B）以香港物業收租，在香港生活 平手的狀況，沒有優劣。 C）以海外物業收租，在香港生活 如果看懂上面寫的邏輯，這其實是最差的情況。第一，海外物業要交比較高的直接稅。第二，香港生活要交比較高的間接稅。 D）以香港物業收租，再利用物業活化，透過金融資產及保單額外增加收入，在香港或海外生活。 如上所述，成為外地稅務居民後，物業收租的租金被全球徵稅實在難以避免。不過，再利用物業活化後的金融資產收益，視乎不同的司法管轄區，透過專業人士的幫助是具備可操作的空間。 2）住宅物業為何吸引高稅及規管政策？ 以下寫的，是大家都知道的直接稅。住屋是人的基本需求，在統治階層的角度來看，是民生問題。在不同體制的社會，有不同的處理方式，但殊途同歸。古時良好的土地政策會促進王朝的興盛，反之導致天下大亂，如王莽的土地改革。今天，受歡迎的土地政策會吸引選票，增加政治權力及能量，反之則導致社會不穩或在西方社會的政黨更替。住屋問題，是維持社會穩定的重點；而在今天的資本社會下，稅收是一種非常高效的調控工具，中期左右著物業市場的資金流動及成交。 因此，你會發現，在世界不同的國家及地區，住宅物業的稅項比商業或工業物業為高。例如，香港的辣招從價印花稅，適用於住宅物業；而英國的資本增值稅，住宅對比一般的資產在同一稅階下高出8%。又例如澳洲對海外買家的購買，出售或融資均有限制等等。另一邊廂在租務方面，甚至有人提出，要解決住屋問題，香港要重新推出租務管制等。更重要的是，考慮到現在世界的變化，這些趨勢不會改變。 稅務絕對影響投資回報。從稅務角度考慮，長期持有住宅比其他物業不是一個好投資。 從交易角度而言，物業也比金融資產例如股票，債券或保單有更高的稅務交易成本（於2022年，香港股票成交的印花稅是0.13%；保單繳費的保單徵費是0.1%；而首次置業的物業的從價印花稅已經可以高達4.25%，足足相差40倍）。 3）海外物業的額外稅項 在香港，物業的直接稅就是物業稅，按出租的租值減去20%的免稅額，按15%來徵收。但是，在全球範圍，事情就沒有這麼簡單。一般來說，分為三大種類的稅收： 收入稅：類似香港的物業稅，針對的是租金收入，而大部份地區會歸入當年的個人總收入計算。 資產增值稅：香港沒有的稅種，通常是根據賣出價減買入價計算，針對的是升值的得益。 遺產稅及贈與稅：它們是雙胞胎。有遺產稅的地方都會有贈與稅，針對的是傳承時的價值。英國，美國，日本等不少國家都會徵收，稅率由40%到55%不等。不過，有些沒有遺產稅的地方，例如加拿大，也有繼承視同買賣的規則，而有買賣就需要繳資產增值稅。在澳洲，海外業主繼承澳洲物業，同樣需要繳交資產增值稅。 參考資料： https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Inherited-assets-and-capital-gains-tax/Inherited-property-and-CGT/ https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/what-when-someone-died/deemed-disposition-property.html 總結：在稅務角度，物業是非常重稅的資產，客觀而言並非一個好投資。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow： Libertas財務自由理財教室： https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory 💡超過70篇關於理財概念的精選文章，免費分享： https://cutt.ly/KbTctpj 【預約一對一諮詢】 🌐 https://www.giffordchen.com 📧 enquiry@giffordchen.com 由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由  任何資產配置以及投資，必須要考慮流動性（Liquidity）風險。究竟從流動性的角度，買樓是否最好的投資呢？ 1）流動性會影響買入時或出售時價格 最直接的看法，就是成交量。擁有物業出租或曾經出售物業的朋友，很容易便能感同身受：當整體物業市場氣氛悲觀，交投量不高的時候，心中理想的「市價」也未必能達到。資產的成交價格，就是賣家及買家同時願意買賣的價格。但是，如果市場缺乏買家及賣家，自然就只能夠按更高的價錢買入，或更低的價錢賣出。因此，投資物業，需要看當地市場的二手成交量是否充足。某些地區，因為用家或投資者需求旺盛，交投活躍；相反，某些地區則交投疏落，容易「有價無市」。只看一手發展商賣價的升幅，絕對反映不到真實的狀況。 更重要的是，如果以買樓作為有目標，而且提取時間明確的投資，例如子女教育或退休等，便更不能忽略這種流動性風險帶來的傷害。讀書的學費不能延遲，但一直無人睇樓，那又如何是好？相對地，在股票或債券市場，哪怕出現市場崩盤的情況，最多割價套現，也不容易出現這種無人承接，動彈不得的景況。（除非是投資了被制裁的俄羅斯債券吧）銀行流動性更高的資產，例如儲蓄保單及存款，就沒有這種風險了。 「財不入急門」，就最能生動地形容流動性的影響。 2）不動產的政策風險 不同國家及地區，對物業尤其是住宅物業的規管以及稅收都非常嚴厲，事關住宅價格以及租金會影響民生，民意，以至選票。而這些規管，並非一成不變，而是會隨著社會的動態以及貧富懸殊的差距而變動。在某些地區，例如內地，更會出現限購限售等規管。這些政策風險，並非純粹影響價格，更是在一段時間之後會影響投資者是否能成功出售。關於為何住宅物業會吸引高稅政策的詳細解析，請參考下一篇文章：買樓是最好的投資？（五）稅務角度 3）不容易轉移 物業是不動產，稅收是跟隨當地的法規。如果將來需要改變資產配置比例，一則交易成本甚高，二則一旦該地區的投資環境及經濟預期情況有變，就不容易出售調配。如果在家族傳承的角度考慮，事情只會更複雜。例如，如何把三層物業平均分配給兩名子女？又或者子女在海外發展，持有物業的稅務成本可能遠超想像。又或者因為海外身份需要繳納遺產稅，又可以如何調配？ 相對而言，哪怕投資於物業市場的房地產信託基金（REIT），由於其金融資產屬性，容易購入，出售，轉移及持有。因此，對普通的投資者來說，直接持有物業的流動性風險更高。 4）買賣的技巧及時機 任何事情都有危有機。以上的流動性分析，看似不利，實際卻只是對沒有專業財務策劃師協助的普通家庭不利。由於以上的流動性缺失，物業市場容易出現「錯價」的機會，而不被市場機制馬上修補。例如：因為結婚，生兒育女，或市場情緒追價而必須買入的買家，或因為教育經費，移民，離婚，退休，重病等事情而必須賣出的賣家。如果在投資市場要面對的主要對手是專業的金融機構，物業市場面對的主要對手就只是普通的個人。只要我們在理財規劃中沒有犯錯，例如教育和退休能夠提前利用合適的儲蓄保單及年金規劃，利用保險保障重病出現的醫療開支等，便可以耐心等待時機，不在市場暢旺時出手，投資表現就能夠更勝一籌。不過，如果要做到則必須下苦工，絕不輕鬆。因為真相是，物業投資不只是投資，絕對是一盤事業經營，才能成功。 利用物業流動性稀缺的特性賺錢，是零和遊戲，你贏則必然對方輸，無法避免。如果你考慮的是真實持有物業的回報，可以參考：買樓是最好的投資？（二）投資角度 所以，從流動性的角度，買樓是雙面刃。有能力駕馭的話絕對讓你回報增加，相反則會在零和遊戲中蒙受損失。 ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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