「物業活化」和「保費融資」從根本上而言，是運用了同一種的技巧，便是以較低的利率(成本)套取資金，再投資派發較高利息(回報)保險產品，從中賺取「息差」，只是抵押品不同，用物業還是保單而已。

賺取「息差」，在低息環境十分普遍，你可能睇新聞知道美國正在加息，但留意美國加的「息」和你在香港貸款的「息」，並不存在絶對的直接關係，它們的分別在另文有詳述

延伸閱讀：https://www.facebook.com/60377364652/posts/10160299988929653/?d=n

未供完的自住物業也可以「活化」嗎？
當然可以，它可以幫你減輕供樓負擔！以下用一個案例幫助大家理解：

陳先生10年前買入物業價值218萬，做9成按揭，供款30年，貸款額204萬(連保費)， 當年P按息口2.15%, 月供約 $7,700
供款10年後，尚餘貸款額約150萬，現在市值680萬

第一步，將物業轉按，套取資金
物業現時估值 680萬，申請 6成按揭，貸款額為 408萬(680萬x60%)，扣除尚餘貸款額 150萬，即是套現258萬(408萬-150萬)，供款期 30年，現時H按實際息率1.4%(超低息) 即月供$13,886

等等，不是說減輕供樓負擔嗎？怎樣月供額度上升了？！不用急，還有剛套現的258萬呢！且看看第二步

第二步，利用該筆258萬元資金，投資年回報4%的產品(例如派息基金和儲蓄保險)，每月回報為$8,600。我們把新的供樓金額$13,886，減去投資回報$8,600，便是現時陳先生實際需要付出的每月供樓金額$5,286，即是每月節省了$2,414供樓支出。

上述只是一個較為保守的例子，實際上有些派息基金可提供高達7%的回報，每月派的7%($15,050)，已經夠供樓有餘，將「活化」的功效充分發揮。

要將「活化」的功效發揮到極致，還可以透過私人銀行，做到物業按揭還息不還本，另文再敍述。

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Ken Tong - AFP 財務策劃師   
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今時今日有唔少香港人大部份資產都配置在物業之中，（根據最近花旗銀行的調查，物業佔千萬富翁的資產約71%）對他們的家庭的理財規劃，製造以下兩個大問題：​

1）資產鎖死在物業，未能享受舒適的生活
2）傳承不均埋下家庭成員不合的誘因

資產鎖死在物業，生錢變成死錢，不能繼續錢生錢。這裡所指的錢，是你實際真正擁有的錢，就是樓價減按揭負債的部份。如果你真正擁有的錢，超過樓價的一半的話，在現行的按揭規則，就可以透過物業活化來套現資金再投資，達到製造額外被動收入的效果。

物業活化，有以下幾種方式：
A）還息唔還本的物業活化：透過私人銀行融資，好處是每月被動收入更高。
B）加按或轉按的物業活化：透過傳統銀行加大按揭成數，套現資金，製造額外收入。
C）延長按揭年期的物業活化：透過傳統銀行延長按揭年期，壓低每月還款的負現金流。

以上方式的基本原理是借貸利息低於投資回報，因此可以賺取息差。不過，就算沒有息差的誘因，都需要分散投資，是因為物業市場的波動風險，以及上文提及的第2個問題：傳承不均。

試想像一下，如果71%的資產都在物業，當物業市場下跌20%，對財富造成的傷害非常高。假設一層1000萬的物業，400萬按揭，如果樓價下跌20%，淨資產由600萬下跌到400萬，等於損失33%。

我們一定要認識到每個投資工具的真正目的，而自住物業的真正目的，是提供我們作為財富的主人，一個居住的地方。因此，只要我持有自住物業並可以獲得它的使用權，目的便已經達到。它帳面上的升跌，其實並無任何影響。所以，如果能夠把握樓價高位透過物業活化套現，利用其他更穩定的資產進行配置，例如債券組合，或儲蓄保單等等，就可以達到淨流動資產平衡的效果，幫助達到豐盛的生活。

假設一層1000萬的物業，400萬按揭，然後再透過物業活化套現100萬配置於儲蓄保單。如果樓價下跌20%，物業淨資產等於300萬，但只要維持供款，就可以繼續居住。與此同時，保單資產等於100萬，就可以靈活地作為退休生活或傳承的規劃。

古語有云：『不患寡而患不均』，在傳承的分配上，如果只有一層物業，是引起矛盾的誘因：家庭成員的生活水平，要求以及人生際遇各有不同，平分物業很多時候導致不和。但實際狀況是，香港不少家庭沒有足夠的流動資產作出合理分配，以兩姊妹為例：物業實際價值400萬分配給姐姐，理想狀況是400萬金融資產分配給妹妹，但實際上沒有這400萬流動資產。這個時候，透過活化物業，再配合人壽保單來平均姊妹所得，是其中一個可行的方法。

所以，在現今的時代，掌握如何唔賣樓既情況下分散投資的技術，可以解決很多家庭問題。

過去，還息唔還本的融資，通常適用於金融資產，例如股票，債券，保單等等。物業的貸款，絕大部分是以息隨本減的按揭形式存在。不過，隨著時代的進步，現在已經有某些私人銀行可以透過指定的家族辦公室提供還息唔還本的物業融資，幫助客戶們更靈活理財。​

到底，兩者之間有何分別？

首先，作為正常投資者，息率是非常重要的指標。現時，傳統的物業按揭，與還息唔還本的物業融資，在息率上都是按照H+1.3%左右處理，本質上並無分別。

真正的分別，是在於相同利息之下，還款金額不同。以500萬額度，1.5%年利率為例，假設傳統按揭供30年，每月還款是。同樣的500萬額度，還息唔還本的物業融資，每月還款只是。

如此以來，利用資金再投資的操作空間大大增加。由於借了融資貸款，因此建議選擇低風險的工具，例如債券，債券基金，以及儲蓄保單等達到賺取息差的效果。這樣，自住物業就從負現金流變成正現金流，以富爸爸窮爸爸描述的角度，即是從負債變成資產。

注：富爸爸窮爸爸一書中提出，資產及負債的定義在於該投資帶來的現金流。如果帶來正現金流的項目，就是資產，否則便是負債。按照他的邏輯，正在償還按揭的自住物業，是消費類的負債。

當然，利率走勢並非明確。因此，清楚明白未來加息的影響及機遇，亦非常重要。
可以參考：

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延伸閱讀：保單融資系列

一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道

一）美國加息對融資保單的影響？
二）保單融資及物業按揭的比較？
三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？
四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？
五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？
六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？​
​七）​物業按揭都可以還息唔還本？

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