 今時今日有唔少香港人大部份資產都配置在物業之中，（根據最近花旗銀行的調查，物業佔千萬富翁的資產約71%）對他們的家庭的理財規劃，製造以下兩個大問題： 1）資產鎖死在物業，未能享受舒適的生活 2）傳承不均埋下家庭成員不合的誘因 資產鎖死在物業，生錢變成死錢，不能繼續錢生錢。這裡所指的錢，是你實際真正擁有的錢，就是樓價減按揭負債的部份。如果你真正擁有的錢，超過樓價的一半的話，在現行的按揭規則，就可以透過物業活化來套現資金再投資，達到製造額外被動收入的效果。 物業活化，有以下幾種方式： A）還息唔還本的物業活化：透過私人銀行融資，好處是每月被動收入更高。 B）加按或轉按的物業活化：透過傳統銀行加大按揭成數，套現資金，製造額外收入。 C）延長按揭年期的物業活化：透過傳統銀行延長按揭年期，壓低每月還款的負現金流。 以上方式的基本原理是借貸利息低於投資回報，因此可以賺取息差。不過，就算沒有息差的誘因，都需要分散投資，是因為物業市場的波動風險，以及上文提及的第2個問題：傳承不均。 試想像一下，如果71%的資產都在物業，當物業市場下跌20%，對財富造成的傷害非常高。假設一層1000萬的物業，400萬按揭，如果樓價下跌20%，淨資產由600萬下跌到400萬，等於損失33%。 我們一定要認識到每個投資工具的真正目的，而自住物業的真正目的，是提供我們作為財富的主人，一個居住的地方。因此，只要我持有自住物業並可以獲得它的使用權，目的便已經達到。它帳面上的升跌，其實並無任何影響。所以，如果能夠把握樓價高位透過物業活化套現，利用其他更穩定的資產進行配置，例如債券組合，或儲蓄保單等等，就可以達到淨流動資產平衡的效果，幫助達到豐盛的生活。 假設一層1000萬的物業，400萬按揭，然後再透過物業活化套現100萬配置於儲蓄保單。如果樓價下跌20%，物業淨資產等於300萬，但只要維持供款，就可以繼續居住。與此同時，保單資產等於100萬，就可以靈活地作為退休生活或傳承的規劃。 古語有云：『不患寡而患不均』，在傳承的分配上，如果只有一層物業，是引起矛盾的誘因：家庭成員的生活水平，要求以及人生際遇各有不同，平分物業很多時候導致不和。但實際狀況是，香港不少家庭沒有足夠的流動資產作出合理分配，以兩姊妹為例：物業實際價值400萬分配給姐姐，理想狀況是400萬金融資產分配給妹妹，但實際上沒有這400萬流動資產。這個時候，透過活化物業，再配合人壽保單來平均姊妹所得，是其中一個可行的方法。 所以，在現今的時代，掌握如何唔賣樓既情況下分散投資的技術，可以解決很多家庭問題。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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