「物業活化」和「保費融資」從根本上而言,是運用了同一種的技巧,便是以較低的利率(成本)套取資金,再投資派發較高利息(回報)保險產品,從中賺取「息差」,只是抵押品不同,用物業還是保單而已。 賺取「息差」,在低息環境十分普遍,你可能睇新聞知道美國正在加息,但留意美國加的「息」和你在香港貸款的「息」,並不存在絶對的直接關係,它們的分別在另文有詳述 延伸閱讀:https://www.facebook.com/60377364652/posts/10160299988929653/?d=n 未供完的自住物業也可以「活化」嗎? 當然可以,它可以幫你減輕供樓負擔!以下用一個案例幫助大家理解: 陳先生10年前買入物業價值218萬,做9成按揭,供款30年,貸款額204萬(連保費), 當年P按息口2.15%, 月供約 $7,700 供款10年後,尚餘貸款額約150萬,現在市值680萬 第一步,將物業轉按,套取資金 物業現時估值 680萬,申請 6成按揭,貸款額為 408萬(680萬x60%),扣除尚餘貸款額 150萬,即是套現258萬(408萬-150萬),供款期 30年,現時H按實際息率1.4%(超低息) 即月供$13,886 等等,不是說減輕供樓負擔嗎?怎樣月供額度上升了?!不用急,還有剛套現的258萬呢!且看看第二步 第二步,利用該筆258萬元資金,投資年回報4%的產品(例如派息基金和儲蓄保險),每月回報為$8,600。我們把新的供樓金額$13,886,減去投資回報$8,600,便是現時陳先生實際需要付出的每月供樓金額$5,286,即是每月節省了$2,414供樓支出。 上述只是一個較為保守的例子,實際上有些派息基金可提供高達7%的回報,每月派的7%($15,050),已經夠供樓有餘,將「活化」的功效充分發揮。 要將「活化」的功效發揮到極致,還可以透過私人銀行,做到物業按揭還息不還本,另文再敍述。 延伸閱讀:保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法,你值得知道 一)美國加息對融資保單的影響? 二)保單融資及物業按揭的比較? 三)究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資? 四)買樓會跌穿買入價,融資保單會唔會? 五)保費融資會唔會影響樓按的壓力測試? 六)個個都話低息,究竟COF,H同P又有什麼分別? ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道,帶你穩步實現財務自由:https://cutt.ly/lbTzRZ2
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程俊昌 Gifford Chen, CFP
- 認可財務策劃師 - 香港財務策劃師學會董事會成員 - 香港信託人公會會員 從業超過十四年,致力建立專業的財務策劃團隊,推動社會上更多的人達到財務富足,能夠過一個有選擇自由的人生。 Categories
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