 根據差餉物業估價處的香港物業報告2022，過去幾年私人住宅的回報率處於1.9%至2.5%之間。不少香港人的大部份資產都以物業形式存在，而物業的價格可升可跌，它的收益會隨著市場環境的變化而波動。 一層價值1000萬的物業，2.5%的回報率等於市值租金一年只有25萬，尚未計算差餉，地租，管理費，維修費等開支。 對比其他穩定的金融資產，例如一份價值1000萬的債券或儲蓄保單，4%的回報率等於每年淨收入40萬，而且免稅。 明明有更好的選擇，為何資金並未大量賣出物業，轉移到其他地方？原因是：沒有辦法！ 當中有不少人的物業是屬於自住用途，生活習慣了，也不想改變。就近子女讀書地點，方便照顧家人等等都是實際因素。有些因為物業高昂的交易成本，當中牽涉的稅項，複雜的持有方式，較差的流動性，市場氣氛不利，或想利用物業按揭的財富槓桿等等因素，反正即時的生活夠錢用，也就不想太多，繼續把財富繼續鎖在物業之中，變成死錢。 同時，大家就把增值的願望，放在賺取價格差異之上。所以，心水清的讀者會發現，擁有物業的業主，都期望樓價上升；而沒有擁有物業的朋友，都期望樓價下跌把握時機上車。神奇的是，各自都能找到符合自己預期的理由，新聞及數據去支持自己的盼望，這就是心理學上人類的盲點。 在理財角度，這樣對規劃人生的一些目標，例如教育，退休等，都並非有利的做法。我們沒有水晶球，亦沒有人有水晶球，不會知道未來物業市場的發展走勢，但是我們可以預先計劃好面對不同情況，各自的應對策略，以至達到理財目標。簡單來說，每一個人都懂，樓價就是以下三個發展方向： 1）上升 2）平穩 3）下跌 你可能會問，以上是任何人皆知的道理，寫出來有什麼用處？ 世上真正對你人生有用的知識，並不是分析，而是如何執行分析後的應對策略。是心態上要放下，沒有既定的立場，沒有既定的偏好，以平常心面對市場環境的變化，並預先為以上三個發展方向都預備好會贏的理財方案。假如你是業主： 1）樓價長期上升，你自然會贏。 2）樓價長期平穩，等於只能賺取市值的回報率。以現時市場環境計，是會輸的。因為賣出物業後，以再投資賺取的回報交租，尚有盈餘。因為市場上穩定的工具已經有4%回報率，而交租只是交2.5%。 3）樓價長期下跌，自然會輸，不必詳述。 所以，作為業主，其實不用做任何事情來預備1）上升的情況，但是需要為2）平穩及3）下跌的情況建立理財策略。以下的策略，只是其中一個適合業主的理財策略，並不一定適合所有人。 透過按揭或融資活化物業，取得資金。以當中的資金，配置於穩定的資產，例如債券及儲蓄保單。重點是，在取得按揭或融資的一刻，實際上已經等於鎖定了物業的價值。舉例，1400萬的物業，按揭700萬。假如樓價下跌至1000萬，其實對你的生活並沒有影響，同時你依然有700萬的資金作穩定的資產配置，將鎖在物業的死錢變成生錢，獲取穩定的收益，每年獲得29萬的淨收入。延伸閱讀：自住物業都可以收租？ 你可能會問，假如樓價跌至700萬，甚至低於按揭額，變成負資產怎麼辦？參考一下過去的歷史：亞洲金融風暴期間香港有超過10萬負資產家庭，當時只要如期準時還款，依然可以保留物業，靜待黎明之時。注意：過去並不代表將來，而且自住的住宅是影響民生及社會穩定的資產，才能有這種待遇。試試是跌穿Margin的股票？馬上已經要追加保證金或斬倉了。 因此，你可以選擇了解如何鎖定物業價值製造被動收入，讓你掌握無論升跌都成為贏家的知識後，才決定下一步如何做。這是等於為自己的家庭建立防護機制，是萬一估錯市時的最大保障。試想像一下，如果一個人覺得後市會升，想把握時機買賣作為退休金，但想不到由1400萬跌到1000萬，直接就等於損失400萬。又或者一個人覺得後市會跌，決定現在先賣樓，之後才買返，但想不到樓價由1400萬升到1800萬，就會造成「落錯車」的情況。 對於業主，活化物業後假如樓價繼續升，其實只會贏多左。 *以上內容為一般市場資訊，例子內容為公開資料搜集而成，並不涉及任何銷售及投資建議 p.s. 舉一反三：對於沒有擁有物業的朋友，都可以用以上的思維方式思考，來建構一個無論升跌都成為贏家的方法的。 延伸閱讀：保單融資系列 一個穩定而有效理財增值的方法，你值得知道 一）美國加息對融資保單的影響？ 二）保單融資及物業按揭的比較？ 三）究竟要有幾多資產同收入先可以做保單融資？ 四）買樓會跌穿買入價，融資保單會唔會？ 五）保費融資會唔會影響樓按的壓力測試？ 六）個個都話低息，究竟COF，H同P又有什麼分別？ ▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2
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