移民買樓收租的陷阱（二）說好了的升值？

上一篇文章提及海外買樓收租在稅務上需要注意的地方，今日就為大家分析下，係投資角度，究竟又有什麼大多數人忽略的陷阱？以英國為例，可以用以下幾個角度分析：

1）匯率角度

根據英國地政署 (Land Registry)的UK House Price Index數據顯示，英國過去十年樓價平穩向上，升值達45%。當時的匯率為1英鎊對1.59美金。現時，匯率則為1英鎊對1.35美金。

以美金計價，假如100萬英鎊的物業，升值到145萬英鎊，到底實際收益如何呢？
2012年，100萬英鎊等於159萬美金。
2022年，145萬英鎊等於201.55萬美金，只是增值26.7%。

你可能會說，中間沒有計算到租金收入。好的，假設租金每年5萬鎊，10年就是50萬鎊。
2022年，195萬英鎊等於263.25萬美金，增值65%。

如果2012年一份價值100萬英鎊，簡單架構的香港美金儲蓄保單，又會如何呢？
2012年，159萬美金。
2022年，保單增值到238萬美金，等於176萬鎊。如果論生活在英國的朋友，以英鎊計價的話，10年回報就是100萬英鎊到176萬英鎊，增值達76%。

以上還沒有計算到稅務的影響。延伸閱讀：移民買樓收租的陷阱（一）稅後的回報

既然打算做全球公民（Global Citizen），同樣地也需要以環球的視野來看待自己的投資，才是真正的自由人。當然，除了保單，還有更多不同的選擇。以美金保單舉例，是因為它最穩定保守，並容易理解。

2）資深物業投資者的賺錢技巧

要在物業市場賺錢，其中有幾點是需要注意的。
A）把握市況波動以及情緒帶來的錯價機會，劈價購入物業（假如你是買家）或引誘買家追貨（假如你是賣家）
B）充分掌握物業交易以及披露法規，利用訂金以至成交期等細節促成以上的錯價交易
C）二手物業交易的對手通常是單一買家或賣家，因此以上可以操作的空間更大，利用資訊不對稱賺錢。一手物業買賣的對手通常是發展商，買家的資訊及財力通常都處於劣勢，這是一般新樓都有溢價的原因之一。

以上幾種知識或經驗，通常隔山買牛或初來報到，都不會馬上完全掌握。因此總有人會收錢開班教學，或者需要付費購買服務，例如找租務代理（letting agent）代勞。

這等於你可以跟米芝蓮主廚學煮飯然後跟住做，你亦可以去米芝蓮餐廳食飯。不過，學識之後要量產才可以有效益，如果只係為煮一餐飯而學幾年，又值唔值得呢？如果在香港有買賣物業收租經驗的朋友，可能會相對容易一些。但如果連在香港都沒有相關經驗的朋友們，便要小心了。

注一：當然，在海外買樓收租有其好處，但在這裡就不必詳述，因為網上資訊太多。點解？因為在香港銷售海外房地產並不需要牌照，也等於不受監管。因此有很多人可以在網上直接或間接推廣賺錢，亦不失為其中一種有利可圖的生意，幫助自己製造主動收入的。

注二：參考1971年到2022英鎊對美金的圖表，是一個超級長期下降軌。原因在哪裡？延伸閱讀：美國印銀紙，所以美金保單唔穩陣

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​延伸閱讀：建立保單被動收入系列

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一）為何我們需要預備被動收入？
二）關於退休，大多數人忽略的三件事
三）儲蓄保單和債券組合的對比
四）年輕客戶利用儲蓄保險達成買樓夢
五）為甚麼不要做短時間期滿的儲蓄保險？論定期存款與流動性溢價
六）儲蓄保險非萬能，五大問題你要知
七）為何高達72%的高淨值人士相信保單對財富創造及保存相當重要？
八）孝順女如何善用長者生活津貼幫助父母退休？

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