移民買樓收租的陷阱（一）稅後的回報

不少香港的朋友喜歡買樓收租，連帶規劃移民時也打算以買樓收租來製造收入。這樣做的好處不必詳述，相信讀者們都耳熟能詳。相反，究竟有何弊端，以及大多數人忽略了的陷阱？以英國為例，讓筆者為你一一娓娓道來。
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早前，筆者的客戶也曾經參與一些海外物業投資講座。由於該地區的發展，交通配套，以及海外人士流入等等，估計15年後升值一倍，還沒有計算到15年期間的租金收入，實在非常吸引云云，可以買一層自住多層收租。但當中並沒有詳細計算稅後的回報，作為財務策劃師的我，當然為客戶仔細計算一下，單純論收租物業，當中主要的稅務問題如下：

1）租金收入的收入稅務問題
英國的租金，是收入的一部份，會按照收入稅來徵收。收入稅最高為45%，假如客戶到步英國後的工作收入為一年45000鎊，原本的稅率是20%。加上租金15000鎊，便已經達到60000鎊，意味著大部份的租金需要按40%的稅率來繳收入稅。

https://www.gov.uk/income-tax-rates

2）資本增值稅的問題
英國的資本增值稅，會根據該稅務年度的收入高低徵收。假如年收入超過50000鎊，以住宅物業計算為28%。

3）遺產稅的問題
由於打算移民，因此她必定成為英國稅務居民，但是，究竟什麼時候成為英國居籍呢？居籍很大程度是稅局根據定居意圖的主管判斷，眾說紛紜，但只有兩個可能：

A）假如成為英國居籍，全球資產都需要徵收遺產稅40%。
B）假如死亡時不是英國居籍，則只有屬於英國境內資產需要徵收遺產稅40%。

因此，如果投資英國收租物業，就需要預備充足現金或透過人壽保險來應對遺產稅的風險了。注意，假如沒有打算移民的香港人，單純投資英國物業，由於物業位於英國，屬於英國資產，萬一業主死亡，也必定需要繳付英國遺產稅。（其實，從生意角度，筆者應該鼓勵客戶們買，因為大大提升客戶對人壽保險的需求）

以上例子的真實稅後數字：

假設真的按銷售人員所說，15年後因為交通配套及發展而至少升值一倍。（根據英國地政署 (Land Registry)的UK House Price Index數據顯示，英國過去十年樓價平穩向上，升值達45%；因此銷售人員的估算稍高於過去平均。）15年後，連收租連升值，扣除稅項後，究竟回報是多少？

物業的買入價是30萬鎊，15年後升值1倍等於60萬鎊。按資本增值稅28%計算，實際賺取216000英鎊，然後減去當初買入時的印花地稅24000鎊（8%），實際得益為192000鎊。

收租方面，15000鎊的額外收入，約5000為20%稅階，10000為40%稅階。每年稅後的租金收入就變成約10000鎊，15年就是15萬鎊。

假如15年後順利以市價賣出，簡單數學計算後，總共賺34萬鎊左右。

以某間保險公司的多貨幣保單為例，一筆過整付324000鎊，15年後退保的總現金價值為60萬鎊，賺28萬鎊左右。因此，買樓收租的回報，並沒有想像中的高，只是略略高於儲蓄保單。

有人會認為，買樓收租的意義不在賣出，在於租金可以提供穩定收入，對此我是認同的；只是同樣地，保單亦可以提供更穩定的收入，更受惠於英國的5% Rule，可以延遲需要交收入稅的時間至退保或身故，更可以因應自己當年的稅階，控制收入。（你可以控制保單提取的金額多與少；但你不會同租客講，今年稅階比較高，不如交少D租？）如果在出發前規劃好信託安排，更可以把保單持有人的身份由個人轉為信託，從此避免資本增值及遺產稅的問題。

真正的問題是，我們想輕鬆穩定的透過被動收入享受生活，還是押上自己家人的未來做賭注，追求更大的升幅及回報？這個問題沒有對錯，全屬個人選擇。皆因保單的預期回報穩定，是可預期收益。但物業升值多少並不知道，波幅很大，屬不可預期的收益或虧損。畢竟，物業市場不斷在變，唔係100%保證一定升。

超級電腦查稅，英國稅局投資1億英鎊，賺返300億英鎊！

題外話：有些朋友可能聽過，坊間某些顧問，建議各種各樣的「土炮」方法或操作物業，包括現金隱藏，公司帳目，親友代持等等，聲稱可以避開以上的稅款，令買樓收租的回報更高。筆者絕不贊同，因為逃稅是違法行為，極有可能得不償失。英國稅局的超級電腦，名為Connect，由2010年開始，在不需要向市民透露來源的情況下，透過飛行紀錄，出入境紀錄，有簽訂CRS的海外稅務機構，網上購物平台，社交媒體（如照片，打卡位置），土地登記，出行紀錄，網上瀏覽紀錄，電郵紀錄，銀行紀錄等等，搜尋收入及生活品質不相稱的模式，再開啟稅務調查。過去多年來，Connect已經收回300億英鎊的稅款。（真正的好投資！11年回報300倍）

總結：

英國一直在優化反避稅條例，而住宅物業又是一種非常吸引高稅的資產，回報又不比穩定的儲蓄保單高好多。不妨持開放態度，認識更多其他的投資工具，解決建立被動收入的問題？

參考鏈接：
https://www.mayfloweraccountancy.co.uk/news/blog/connect-the-hmrc-supercomputer-keeping-tabs-on-us/

延伸閱讀：
關於移民英國前的理財規劃，可以參考早前拍攝的影片，鏈接如下:
https://www.youtube.com/watch?v=Z5r_Ex4UioM

注：以上個案內容為個別例子，不同的家庭狀況可能導致不同的財務效果。以上分享內容為一般市場資訊，並不涉及任何銷售，投資及稅務建議。如有疑問，請諮詢相關的專業持牌人士。

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