樂怡理財系列：活化物業製造額外收入

讀者的狀況相信是不少香港人的心聲。受惠於過去樓價上升，不少的家庭財富有所增值。但正如最近被捧為首富的幣安創始人趙長鵬所說，不具流動性的估值沒有意義。樓價上升的紙上富貴，要帶來惠及實際生活的現金流，以至生活質素的提升，到底又有甚麼方法呢？

一般而言，有幾種策略簡介如下：

1. 自住樓一開二：這是物業代理喜歡建議客戶的策略，原因相信大家都容易理解。可以是賣出原有物業，套現1700萬。假設維持原有資產價格並做少量按揭，然後買一層1000萬物業自住，一層1000萬收租。以現時租金回報2.8%計算，每年收租約28萬，再扣除差餉，地租，管理費，物業稅等，每月約有20000元的現金流收入。

2. 大屋搬細屋：跟以上策略類似，都是降低了生活質素。只是執行上並非一開一，而是以一換一。舉以上例子為例，套現1700萬後，買回1000萬物業自住，剩下的700萬作投資理財，例如股票組合，基金組合，儲蓄保單，年金保單等等。以現時穩定的收息回報5%計算，每年收租35萬，但不用扣除額外開支，每月約有29000元的現金流收入。

3. 活化物業：這是利用了讀者資產的借貸力方案，以錢生錢。轉按2000萬的自住物業，可額外套現700萬。以700萬本金，再利用某些私人銀行的配套，擴大資產規模到2100萬。活化物業的重點是貸款每月只還利息，無需還本金。2100萬的投資組合，以上述5%的穩定回報計算，每年收息約105萬。以現時1.5%利息計算，每年的融資成本為31.5萬，即時淨現金流收入等於105萬減31.5萬，等於73.5萬，變相每月額外多了6萬免稅收入。同時，更可以繼續在現時的自住物業中居住。

當然，讀者尚未退休。以上不同方案帶來的額外收入更可以是為未來退休規劃投資的資本。以物業活化策略為例，在73.5萬的收入中，用10年時間每年投放40萬作穩定的儲蓄保單，就可以在10年後提供約每月24000元穩定的額外被動收入，並可以持續終身。或者，自住樓一開二收取回來的租金，也可以做類似的投資理財操作。究竟哪種策略比較好，取決於讀者的偏好以及風險承受能力，建議諮詢專業的認可財務策劃師。

再者，未知讀者的風險管理安排如何，以上各種策略的其中一個風險是突然大病需要用錢，由於未知道讀者是否有充足危疾保障，建議執行以上策略獲取額外收入以後，適當加強危疾保險的保障。

*以上內容為一般資訊，並不涉及任何銷售及投資建議

---

延伸閱讀：建立保單被動收入系列

經歷十幾年以及幾百個客戶家庭的經驗累積，以文字來分享如何利用保單來建立被動收入的精華文章，將會不斷更新。

一）為何我們需要預備被動收入？
二）關於退休，大多數人忽略的三件事
三）儲蓄保單和債券組合的對比
四）年輕客戶利用儲蓄保險達成買樓夢
五）為甚麼不要做短時間期滿的儲蓄保險？論定期存款與流動性溢價
六）儲蓄保險非萬能，五大問題你要知
七）為何高達72%的高淨值人士相信保單對財富創造及保存相當重要？
八）孝順女如何善用長者生活津貼幫助父母退休？

---

▶️訂閱《豐盛策略Libertas》YouTube頻道，帶你穩步實現財務自由：https://cutt.ly/lbTzRZ2

📢Facebook專頁已正式開通，歡迎Follow：
Libertas財務自由理財教室：
https://www.facebook.com/libertas.financial.advisory

💡超過40篇關於理財概念的精選文章，免費分享：
https://cutt.ly/KbTctpj
【預約一對一諮詢】

🌐 https://www.giffordchen.com
📧 enquiry@giffordchen.com
由CFP認可財務策劃師主理，超過13年服務經驗。立即預約，解決理財問題，實現財務自由